案情概况

文某与案外余某C（余某C余某A之女、余某B之姐，余某A与余某B系父子关系，房屋产权登记于余某A、余某B名下，为共同共有）于2017年3月15日通过中介签订《房屋买卖合同》一份，约定：文某购买余某A、余某B名下位于某小区X幢Y室的房屋一套，价格为180万元；文某自合同签订之日，向余某A、余某B支付购房定金5万元，于2017年4月6日前办理过户手续，过户当天支付首付款25万元，余款通过银行按揭贷款方式支付；任何一方违约，违约方支付守约方房屋总价20%的违约金；因双方任何一方原因延误（最多3个工作日）过户期限即被视为违约。合同还对房屋交付、纠纷管辖等进行了约定。文某依约在合同签订之日支付了5万元定金，案外人余某C向文某出具了其署名的定金收条。

2017年4月6日文某、余某A、余某B及中介工作人员去银行就办理贷款事宜作准备，余某A、余某B在银行提供的相关材料上签字，并向文某提供了余某A银行存折复印件，用于收取房款。在向银行了解贷款发放时间等情况后，余某B在文某持有的《房屋买卖合同》上写明“双方约定，自交易中心过户之日起，最迟六个月买方剩余资金及时支付给甲方（卖方）、若乙方（买方）贷款出现问题并且乙方无法另筹资金，则双方此次交易取消，乙方配合甲方将以上房屋过户至甲方指定名下，甲方将收到的款项退还给乙方，涉及到过户相关费用由乙方承担”。

2017年4月7日文某、余某A、余某B及中介工作人员去房产办证中心办理过户手续，在文某咨询工作人员后，余某A、余某B告知中介及文某取消交易，不准备履行合同。不久后文某以余某A、余某B为被告起诉，要求继续履行合同将房屋过户给文某并承担违约责任。

余某A、余某B认为合同不能成立：1，其与原告没有签过房屋买卖合同，事后也没有对合同进行追认。1，余某C与原告签订的合同与其无关，其并未向余某C出具授权委托书，定金也是余某C收取的，因此该房屋买卖合同对两被告没有任何约束力。

裁判结果：

一审法院支持了原告的诉讼请求，二审法院驳回了余某A、余某B的上诉请求，维持原判。

律师心得：

本案涉及合同效力及相关违约责任等法律问题，在该案件办理的过程中，有观点认为，余某C不是涉案房屋的产权人，其行为属于无权处分，且签约时原告没有审核卖方的合法主体资格，合同签署过程中有瑕疵，因此合同效力存疑。对此，上海德尚（嘉兴）律师事务所接受文某委托后指派的律师认为：本案中的房屋买卖合同合法有效，对方存在违约行为，并发表如下主要代理意见：

一、该案中签订的房屋买卖合同合法有效。

文某与余某A、余某B双方已经形成了合法的房屋买卖合同关系，并且双方已经开始履行合同，本案《房屋买卖合同》依法成立，受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。2017年4月6日下午，文某、余某A、余某B及中介工作人员一同到达银行办理按揭贷款前的准备工作，余某A、余某B在银行提供的相关材料需要卖方签字处签字、盖章并按手印，并与文某约定增加补充条款，并由余某B手写添加到文某持有的房屋买卖合同文本上，以上事实余某A、余某B均认可，因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效受法律保护。

二、由于余某A、余某B不履行办理房屋过户手续，致使早应完成的买房行为后续手续至今不能办理。

2017年4月7日上午，文某、余某A、余某B及中介工作人员一同到达房屋产权登记部门开始办理过户手续，在办理过户过程中，余某A、余某B告知文某，房屋交易取消，不准备履行合同了。余某A、余某B的上述行为违反了房屋买卖合同的约定，应该承担相应的法律责任。文某在约定的时间内，要求余某A、余某B履行过户合同义务，并向其支付首付款，但余某A、余某B一直拒绝,在过户约定的时间段内，被告可以继续履行其义务，但其拒绝履行，应承担违约责任。

因此，为了维护合同严肃性和稳定性，鼓励交易，稳定社会，继续履行原合同不存在任何障碍，请求法院支持要求余某A、余某B继续履行合同的诉请。

律师提醒：

 随着高涨的房价，二手房买房过程中的法律风险及成本也陡然增加，因此在二手房买卖过程中一定要谨慎小心，如遇到房屋买卖过程中的相关纠纷，建议咨询专业人士，以下几点提醒尤其要关注：

1，核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。如果有共有人，则需共有人均同意卖房。如涉及代理，则要提供相关合法的代理手续。

2，核实房屋状况尤其房屋权利情况：土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

3，明确交易流程：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。