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工业地产分割转让的法律分析 丁云
工业地产分割转让的法律分析 丁云
发布日期:2017-10-16 浏览次数:5352 次

工业地产分割转让的法律分析

上海德尚(嘉兴)律师事务所  丁云

 

 

内容摘要:

工业地产的分割转让是工业园区开发建设中不可回避的一个关键问题,对此国家没有一个专门的、明确的统一规定,但各地政府均对此陆续展开的有益的尝试,但规定大多不一且相互冲突。按现行国家法律、法规、规章的规定,工业地产是允许分割转让的,但政府依法有权依据用地规划和建设规划设置附加条件加以调控。如果政府未通过规划加以控制的,无权从转让登记环节简单加以禁止或限制。

关键词:工业地产  分割转让  法律依据  政府控制权限

 

 

一、工业地产分割转让问题的提出

基于产业聚集、综合利用、合理配置生产要素和资源的出发点,工业园区、科技园区等园区建设、运营成为各地产业布局、工业项目投建运营的主流。无论是政府还是企业为开发主体的园区,都面临着开发资金投资巨大、资金回笼慢的困难,急需盘活手中沉淀巨量固定资产的问题。

现存的已取得工业用地并投建的工业企业,无论是早期通过协议出让取得用地的,还是后来通过招拍挂取得用地的,因经营不善而造成厂房大量闲置的也是比比皆是。随着政府“转型升级发展”、“腾笼换鸟”政策的推行,也迫切需要对闲置的厂房加以合理利用。

国土资源部下属单位中国土地勘测规划院发布的《中国土地政策蓝皮书(2013)》预测,2014年将会全面推行节约集约用地政策,国土资源部副部长胡存智2013年末表态,表示要采取措施提高工业用地价格,探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度等。上海、北京、广州、深圳、青岛、杭州、湖南省为代表,多省市已经有所行动,对工业地产分割转让进行了有益的探索。

笔者一个客户开发建设的企业科技园区自2011年建后,一直因无政策规定、无先例等原因,无法办理分割转让手续,也正是从2014年陆陆续续开始得到解决。

有鉴于此,本文拟通过对各地具有典型性的工业地产分割转让规定的比较,从法律依据和实务操作的角度切入,对工业地产转让分割从法律依据、政府控制审批权限、分割的基本单元问题、历史遗留问题的处理等几个方面问题加以梳理分析,以期能对工业地产分割转让问题在尚无法规、规章及规范性文件可资适用的城市得到解决有所裨益。

 

二、各地对工业地产分割转让的规定。

(一)各地的不同规定

1、北京原则上禁止转让,但经审批可以分割转让。

北京市国土资源局《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》(京国土(2010)480号文)规定,研发类土地、工业项目禁止分割销售,如果研发、工业项目需要分割办理产权证明,必须交由北京市五部门联合审批及市长办公会议审批通过。

2、上海进行分类管理,以禁止转让为主,研发部部通用类附条件允许分割转让

2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》的通知(沪府办〔2014〕26号)对工业用地的分割转让进行了分类管理:(1)工业用地产业项目类和研发总部产业项目类、工业用地标准厂房类建设用地使用权不得整体或分割转让,宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让,可出租。(2)研发总部通用类用地可出租,建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权,剩余部分可分割转让;土地房屋整体转让和分割转让的,需经出让人同意,也可按照出让合同约定,由出让人或园区管理机构优先收购。

3、深圳允许分割转让,且可分割到间转让。

2013年1月7日深圳市人民政府办公厅颁布的《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔2013〕3号)第4条规定:用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇,可分割转让。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇,不得分割转让,但具有下列情形之一的可分割转让:(1)因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的;(2)因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的;(3)因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等,被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产,工业楼宇必须分割转让的;(4)企业将其拥有的工业楼宇作价入股,其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;(5)产业转移后,企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;(6)单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇,企业自用确有富余,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;(7)租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业,需购买工业楼宇的,已租用部分的工业楼宇可以分割转让;(8)为满足首次公开发行股票并上市的发行条件,已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的,该部分工业楼宇可以分割转让;(9)法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。

第13条规定:依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇,以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。依照本办法规定不得分割转让的工业楼宇,可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。

4、杭州允许标准厂房分割到层转让,鼓励发展产业用地并允许销售。

2014年3月14日颁布的《杭州市人民政府关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》(杭政〔2014〕12号)第三条第(二)项规定“市区原则上停止向开发区(园区)以外供应零星工业用地。鼓励开发区(园区)建设标准厂房,标准厂房可以分幢、分层转让,中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”第六条第(四)项规定“鼓励发展产业用地。对符合我市产业发展导向的集团总部、金融办公、科技研发、自用办公等土地,可通过约定自持与销售比例、制定地价修正规则、创新供地方式等措施予以支持;对创新型产业用地和机构养老、文体设施等其他用地,可以吸收社会资本参与项目建设,统筹考虑行业特点合理确定地价。”

5、青岛允许标准厂房分割到跨转让

2014年8月19日青岛市经信委、建委、国土资源房管局、公安消防局联合颁布的《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》第二条第(三)项规定“小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让,最小单元不小于500平方米;多层标准厂房可以分幢、分层转让,最小单元不小于300平方米。多层标准厂房一般不在同一楼层内分割,如要在同一楼层内分割,必须符合现行安全、消防等技术标准。”

(二)各地不同规定的总结

北京的规定最原则,只要政府审批通过,无论何种类别的工业地产均可整体及分割转让,但政府的审批原则、条件不明确。而青岛只明确规定标准厂房可以分割转让,而且分割单元可以到跨,其他的类别尚不明确。杭州规定标准厂房可以分割到层转让,总部类、研发类、办公用自类均可在一定比例内分割转让。上海也是与杭州的规定相似,进行分类管理,但是在分类上而又完全不同,即总部通用类允许一定比例的分割转让,研发类、标准厂房则无论整体还是分割均不允许转让。相对而言,深圳的规定最为开放,即只要办理相关手续,基本上均可分割转让,而且基本流程、条件均非常明确。

 

三、工业地产分割转让的依据

工业地产分割转让在我国各地得到不同程度的明文支持和推行,证明工业地产的分割转让是有依据的。

(一)我国法律、法规、规章均有房屋及土地使用权可以转让及分割转让的规定,且对其适用范围是工业地产还是商住地产并不加以区分。

1、《物权法》第143条、146条、147条规定建设用地使用权及其附着的建筑物、构筑物、附属设施均可转让。

2、《城市房地产管理法》第36条、38条规定可以转让房地产及其附着的土地使用权。

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第4条、23、24条均规定土地使用权及其地上建筑物、附着物均可转让。第25条还规定经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后,土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以分割转让。

4、《城市房地产转让管理规定》第10条还规定了转让房地产的具体条件。

(二)行政合同依据

国土资源部、国家工商行政管理总局颁布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF-2008-2601)第21条、22条、23条规定了国有建设用地使用权可以转让,并规定了明确的转让条件。

(三)工业地产转让的法定条件

《城市房地产转让管理规定》第十条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

 

四、政府控制工业地产分割转让的权限

(一)法律法规规章依据

1、《城乡规划法》第38条规定“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”

2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准”

(二)行政合同依据

《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF-2008-2601)第22条规定“国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同,不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。”

根据上述法律法规和行政合同的规定,政府有权在《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定该地块之上的建筑物不得转让、或不得分割转让、或哪一类建成建筑物不得转让。只要土地出让合同中明确约定不得转让或分割转让的,均不得转让或分割转让。

 

五、分割的基本单元问题

工业地产的分割转让涉及的一个基本操作前提就是转让前的分割登记,只有在转让前完成房屋及相关土地的分割登记,才能实施操作分割转让。

根据《房屋登记办法》第10条第3款规定,非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。根据《土地登记办法》第5条、8条规定,土地以宗地为单位进行登记,两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的,可以分别申请土地登记。工业地产分割转让需要由转让人事先将房屋按幢、层、套、间办理权属登记,在转让房屋后由转让人与受让人分别办理共用土地登记。

如果不能按幢、层、套、间对房屋进行登记,则按幢、层、套、间分割转让就是无法完成的。实践中,因为幢是房屋登记基本单元中最大的单元,故对按幢登记基本上政府一直没有控制。2008年以前各地的土地出让合同及建设工程规划许可也大多未对按层、套、间登记做出禁止或限制,但自2008年以来大多数地方政府均在土地出让合同及建设工程规划许可条件中对按层、套、间登记做出了禁止或限制。也就是说自2008年以来,政府在土地出让合同、建设工程规划许可条件中对工业地产按层、套、间进行登记做出了禁止或限制的,政府对按层、套、间分割转让的控制是有依据的;但对此前的历史遗留问题,也就是说对于没有在行政合同及行政规划中对按层、套、间登记加以禁止或限制的,则政府没有依据禁止或限制按层、套、间对非住房予以登记

 

六、笔者对工业地产分割转让的总结意见

正如前述分析,工业地产分割转让符合国家法律、法规和规章的规定,在具备《城市房地产转让管理规定》第10条规定条件下,完全可以合法操作实施。但是政府出于对土地利用的总体规划和考虑,有权通过用地规划和建设规划对此加以控制,或禁止或附件条予以限制,符合规划条件的可以办理分割转让登记,不符合规划条件的则有权禁止转让。

对于早期出让的土地使用权及批准建设的房屋,如果在用地规划和建设规划中未对分割转让加以禁止或限制的,应当按历史遗留问题处理,政府可以按现行总体规划加以引导,引导开发建设单位合理利用已建成工业类房屋,但无权直接禁止或限制。

 
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