近日，我所滕义富、梁超律师成功办理了一起房屋买卖合同案件，帮助未能获得贷款审批资格的购房者与开发商解除合同、办理解除网签及退房手续，办案效果获得了当事人的高度认可。
当事人于2020年购买了商品房一套，付款方式贷款付款，在与开发商签订完房屋买卖合同并支付完首付款后，当事人并不具备相应的贷款资格致使其银行贷款无法获得批准，在此情况下，开发商便起诉要求当事人一次性支付剩余购房款及违约金将近190万元。在分析完案情后，滕义富、梁超律师认为本案因当事人已无继续履行合同的能力，双方的合同已经陷入僵局，于是便提起反诉要求解除与开发商所签订的房屋买卖合同，并在全国范围内检索了相关案例，制作了检索报告提交给法官，经多次调解开发商终于同意在扣除相应违约金后与当事人解除购房合同，目前已经完成办理相关的解除网签及退房手续，开发商也已将当事人所支付的首付款退还。其实本案的核心争议焦点在于作为合同违约方是否享有解除合同的权利。《民法典》第563条规定了合同的法定解除权，除因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同外，合同法定解除权均归守约方所有，即违约方并不直接享有解除合同的法定权利。
虽然《民法典》规定了只有合同守约方才享有法定的解除权，违约方并不享有单方解除合同的权利，但在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九）第48条明确规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。”
虽然法律并未规定违约方享有法定解除权，但按照《九民纪要》的精神以及在司法实践中，违约方提出解除合同的前提必须是出现合同僵局，即合同难以继续履行、事实上也不可能实际履行，或者是继续履行合同对双方均不利，在此情形下，为了维护公平和诚信原则，降低交易成本、维护各方根本利益，违约方可以要求起诉要求解除合同。
需要明确的是，破解合同僵局并不是赋予违约方解除合同的权利，故违约方需要借助于司法途径来予以解除合同。从本质上而言，出现合同僵局是违约方违约行为所导致，故而对于合同僵局的破解，并不意味着违约方责任的免除。从司法实践上看，对于违约责任的承担可以由合同双方当事人予以协商确定或者参照合同约定的违约责任来予以认定，如不能确定违约责任，则将由法院根据合同的履行的情况、当事人的过错程度和造成的损失等情况进行综合判定。
