CASES
德尚季刊
德尚季刊
经典案例
 
 
 
您现在的位置:首页 > 文某某余某A、余某B房屋买卖合同纠纷案简析 邰胜 > 内容详情
文某某余某A、余某B房屋买卖合同纠纷案简析 邰胜
文某某余某A、余某B房屋买卖合同纠纷案简析 邰胜
发布日期:2018-04-20 浏览次数:887 次

文某某余某A、余某B房屋买卖合同纠纷

 

案情概况

文某与案外余某C(余某C余某A之女、余某B之姐,余某A与余某B系父子关系,房屋产权登记于余某A、余某B名下,为共同共有)于2017315日通过中介签订《房屋买卖合同》一份,约定:文某购买余某A、余某B名下位于某小区XY室的房屋一套,价格为180万元;文某自合同签订之日,向余某A、余某B支付购房定金5万元,于201746日前办理过户手续,过户当天支付首付款25万元,余款通过银行按揭贷款方式支付;任何一方违约,违约方支付守约方房屋总价20%的违约金;因双方任何一方原因延误(最多3个工作日)过户期限即被视为违约。合同还对房屋交付、纠纷管辖等进行了约定。文某依约在合同签订之日支付了5万元定金,案外人余某C向文某出具了其署名的定金收条。

201746日文某、余某A、余某B及中介工作人员去银行就办理贷款事宜作准备,余某A、余某B在银行提供的相关材料上签字,并向文某提供了余某A银行存折复印件,用于收取房款。在向银行了解贷款发放时间等情况后,余某B在文某持有的《房屋买卖合同》上写明“双方约定,自交易中心过户之日起,最迟六个月买方剩余资金及时支付给甲方(卖方)、若乙方(买方)贷款出现问题并且乙方无法另筹资金,则双方此次交易取消,乙方配合甲方将以上房屋过户至甲方指定名下,甲方将收到的款项退还给乙方,涉及到过户相关费用由乙方承担”。

201747日文某、余某A、余某B及中介工作人员去房产办证中心办理过户手续,在文某咨询工作人员后,余某A、余某B告知中介及文某取消交易,不准备履行合同。不久后文某以余某A、余某B为被告起诉,要求继续履行合同将房屋过户给文某并承担违约责任。

余某A、余某B认为合同不能成立:1,其与原告没有签过房屋买卖合同,事后也没有对合同进行追认。1,余某C与原告签订的合同与其无关,其并未向余某C出具授权委托书,定金也是余某C收取的,因此该房屋买卖合同对两被告没有任何约束力。

 

裁判结果:

一审法院支持了原告的诉讼请求,二审法院驳回了余某A、余某B的上诉请求,维持原判。

律师心得:

本案涉及合同效力及相关违约责任等法律问题,在该案件办理的过程中,有观点认为,余某C不是涉案房屋的产权人,其行为属于无权处分,且签约时原告没有审核卖方的合法主体资格,合同签署过程中有瑕疵,因此合同效力存疑。对此,上海德尚(嘉兴)律师事务所接受文某委托后指派的律师认为:本案中的房屋买卖合同合法有效,对方存在违约行为,并发表如下主要代理意见:

一、该案中签订的房屋买卖合同合法有效。

文某与余某A、余某B双方已经形成了合法的房屋买卖合同关系,并且双方已经开始履行合同,本案《房屋买卖合同》依法成立,受法律保护,对双方当事人都具有法律约束力,任何一方不得擅自变更或解除。201746日下午,文某、余某A、余某B及中介工作人员一同到达银行办理按揭贷款前的准备工作,余某A、余某B在银行提供的相关材料需要卖方签字处签字、盖章并按手印,并与文某约定增加补充条款,并由余某B手写添加到文某持有的房屋买卖合同文本上,以上事实余某A、余某B均认可,因此,双方签订的房屋买卖合同合法有效受法律保护。

二、由于余某A、余某B不履行办理房屋过户手续,致使早应完成的买房行为后续手续至今不能办理。

201747日上午,文某、余某A、余某B及中介工作人员一同到达房屋产权登记部门开始办理过户手续,在办理过户过程中,余某A、余某B告知文某,房屋交易取消,不准备履行合同了。余某A、余某B的上述行为违反了房屋买卖合同的约定,应该承担相应的法律责任。文某在约定的时间内,要求余某A、余某B履行过户合同义务,并向其支付首付款,但余某A、余某B一直拒绝,在过户约定的时间段内,被告可以继续履行其义务,但其拒绝履行,应承担违约责任。

因此,为了维护合同严肃性和稳定性,鼓励交易,稳定社会,继续履行原合同不存在任何障碍,请求法院支持要求余某A、余某B继续履行合同的诉请。

 

律师提醒:

 随着高涨的房价,二手房买房过程中的法律风险及成本也陡然增加,因此在二手房买卖过程中一定要谨慎小心,如遇到房屋买卖过程中的相关纠纷,建议咨询专业人士,以下几点提醒尤其要关注:

1,核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。如果有共有人,则需共有人均同意卖房。如涉及代理,则要提供相关合法的代理手续。

2,核实房屋状况尤其房屋权利情况:土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

3,明确交易流程:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。

4, 

关于德尚 德尚荣誉 德尚展示 招贤纳士 联系方式 咨询服务 加入收藏
上海德尚(嘉兴)律师事务所 地址:浙江省嘉兴市中环西路8号嘉兴市富悦水晶大厦806室
电话:86-573-82078000 手机:86-573-82078000 传真:86-573-82083833 QQ号:455894763
浙ICP备12003577号 技术支持:一毛网络 管理登陆